Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоимость земельного участка определить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
И бывает, что рыночная стоимость оказывается значительно ниже кадастровой, и тогда налоговые платежи существенно сказываются на платежеспособности собственников земельных участков.
В целях достоверного определения кадастровой стоимости участков земли используется метод государственной кадастровой оценки земли.
Наличие данных параметров сможет помочь вам реализовать свой земельный участок по наиболее выгодной и высокой цене. И, конечно, чем больший размер имеет площадь земли, тем выше будет ее продажная стоимость.
Содержание:
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
Например, от полезности земли. Под оценку рыночной стоимости попадают наделы, полностью удовлетворяющие потребностям пользователя в течение определенного времени. Также на рыночную стоимость влияет принцип спроса и предложения. Спрос, как правило, определяется тем количеством объектов, которые могут быть куплены в какой-то определенный промежуток времени по установленной на это время цене.
Вот именно соотношение спроса и предложения определяет среднюю стоимость земельного участка в указанный промежуток времени. Соответственно, когда спрос больше предложения, земля дорожает, когда меньше — дешевеет, когда оба показателя равна — тогда существует идеальный баланс и единая средняя цена.
Кроме того, нередки случаи, когда размер удельного показателя определяется государственными органами вообще без каких-либо правовых оснований, что приводит к незаконному увеличению кадастровой стоимости участка в несколько раз.
Единовременные инвестиции собственных средств подойдут только тем инвесторам, у которых накопился значительный капитал. Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.
Как правило, стандартная ситуация определения соотношения между рыночной и кадастровой свидетельствует о 30% превышении рыночной цены.
Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет.
Проведение такой оценки заказывается при подготовке договора на отчуждение земельного участка любым предусмотренным действующим законодательством способом.
Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.
Как узнать рыночную стоимость участка земли?
Рыночная стоимость земельного участка зависит от многих факторов и имеет свойство изменяться с течением времени.
Поэтому для проведения таких оценочных исследований привлекаются соответствующие специалисты, имеющие опыт в оценочной деятельности, и допущенные, в соответствии с законодательством, к такой деятельности.
При проведении экспертизы, учитываются данные о целевом назначении объекта оценки, его размеры, данные об эксплуатационных характеристиках.
В каком направлении и во сколько раз изменилась цена земельного участка? В какой степени это вызвано ростом ренты, а в какой – снижением процентной ставки?
Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования.
Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет.
В связи с чем образовывается такое расхождение в определении цены земельного участка, и каким образом это можно обратить для своей пользы?
Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет.
Прежде всего, следует выяснить, что собой представляет кадастровая стоимость, и в чем заключается рыночная стоимость участка земельного надела.
В органах местного самоуправления могут принимать решения об изменении количества оценочный зон и понижении нормативной цены участка, но не более чем на четверть (25%). Законом установлено, что нормативная оценка не может превышать 75% от уровня рыночной стоимости. Таким образом, нормативная оценка всегда ниже рыночной, а кадастровая – нередко ее превосходит.
Оценка стоимости земельного участка
Конечно, такая оценка не имеет под собой документальной поддержки и не может гарантировать желаемый результат.
Высокий доход можно получить, вовремя купив недвижимость и затем продав ее значительно дороже. А можно иметь стабильный пожизненный доход от найма. Второй вариант инвестиций более “щадящий”, и в силу универсальности, подойдет практически всем. Выбору такого варианта также способствует нестабильность главных мировых валют и постоянно меняющиеся цены на фондовых биржах.
Для того, чтобы установить рыночную величину, используют несколько подходов, сопоставляя множество параметров, характеризующих объект. В российском законодательстве четко регламентирована процедура кадастровой и рыночной оценки, обеспечивая прозрачность процессу расчета стоимости.
Как следует из названия, рыночная стоимость напрямую связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и представляет собой установленную на определенный период времени цену на землю.
Нормативная цена земли устанавливается каждый год исполнительными органами власти субъектов РФ. Она рассчитывается согласно целевому назначению по определённым оценочным зонам и поселениям.
Арендная плата включает в себя ренту, а также процент за находящийся на данном участке земли капитал, а также за улучшение почвы, произведенное владельцем (орошение, удобрение). Если арендная плата повысится, то предложение превысит спрос, и рынок выйдет из состояния равновесия (рис. 11).
Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Как определить начальную цену земельного участка?
Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра.
Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.
В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.
Совет 6 : Как оценить стоимость участка земли
Второй фактор, определяющий цену земли — наличие коммуникаций. Не нужно покупать участок, где их нет, поскольку вы обеспечите себе дополнительные расходы и проблемы. Газ, свет и вода должны поставляться без перебоев. Даже если чего-то нет, уточните, есть ли техническая возможность быстро решить проблему. Иногда проведение коммуникаций запрещено законодательством по экологическим нормам.
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра.
В первом полугодии 2010 г., по сравнению с аналогичным периодом 2009 г., рост цен на объекты ритейла, расположенные в центральной части муниципия, составил 12-15 %, а если брать во внимание объекты, расположенные на главных улицах секторов, то их рост составил 20-25%, когда в других зонах муниципия средневзвешенная цена предложения торговых площадей повысилась на 10-12 %. По результатам обработки заявления гражданину должны предоставить официальный документ, заверенный печатью органов исполнительной власти муниципального образования, содержащий указание на нормативную стоимость.
Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения
В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.
Но такой вариант далеко не самый лучший, потому что земельный налог постоянно растет, а значит растет и стоимость самой земли.
Оценочная процедура недвижимости регламентируется Земельным Кодексом. В статье 66 приводятся положения относительно рыночной и кадастровой величины стоимости наделов.
С начала года, цены выросли примерно на 5-7%. Средняя площадь экспонируемых помещений составляет 1,5 — 2,0 тыс. кв. м., и которая практически не изменилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г.
Для получения информации о нормативной стоимости земельного участка заинтересованным лицам требуется обратиться в профильный комитет по землеустройству на территории муниципального образования и сделать запрос. К ним может обратиться любое заинтересованное лицо: как собственник земельного участка, так и его пользователь, либо иной заявитель. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Учитывайте эти факторы при выборе участка, анализируйте динамику роста цен, чтобы подобрать объект недвижимости по лучшей стоимости.